「マンションは固定資産税がかからない」と聞いたことはありませんか。
実はこれは誤解で、マンションにもきちんと固定資産税はかかります。この記事では、マンションの固定資産税の仕組み・計算方法・軽減措置が切れるタイミングを、戸建てとの総コスト比較も交えてわかりやすく解説します。
マンションだからといって固定資産税がゼロになることはありません。「マンションは固定資産税がかからない」という話を耳にすることがありますが、これは制度上の誤解か、新築時の軽減措置による一時的な安さを指しているケースがほとんどです。この記事では、税額の目安・計算方法・軽減措置の注意点を、戸建てとの比較も交えて解説します。
固定資産税とは、土地や建物などの不動産を所有している人に対して、毎年市区町村が課す税金のことです。分譲マンションを購入して所有している場合は、賃貸と違い、区分所有者であるあなた自身に納税義務があります。
計算式はシンプルで、固定資産税評価額 × 1.4%（標準税率） で求められます。固定資産税評価額とは、市区町村が定める不動産の評価額のことで、実際の購入価格とは異なります。
理由は主に3つあります。
賃貸に住んでいる場合、納税義務があるのは所有者である大家さんです。入居者本人には課税されません
新築住宅は建物部分の税額が一定期間半分になる軽減措置があり、その間は「思ったより安い」と感じやすいです
マンションは土地を区分所有者全員で共有するため、1戸あたりの土地の評価額が戸建てより小さくなりやすいです
固定資産税額は、次の3ステップで求められます。
表1：70㎡マンションの計算例
| 項目 | 評価額の目安 | 税率 | 年間税額 |
|---|---|---|---|
| 建物部分 | 約2,000万円 | 1.4% | 約28,000円 |
| 土地部分（持分換算） | 約1,000万円 | 1.4% | 約14,000円 |
| 合計 | — | — | 約42,000円/年 |
月あたりに換算すると、約3,500円です。新築の軽減措置が適用される期間は、建物部分がさらに半額になるため、初年度は月あたり2,000円台まで下がるケースもあります。
新築マンションの軽減措置は、一般的な戸建てで3年間、3階建て以上の耐火・準耐火構造（マンションを含む）で5年間が目安です。認定長期優良住宅の場合はさらに延長され、戸建てで5年間、マンションで7年間となります。いずれも軽減の対象となる床面積は120㎡までの部分という上限がある点にも注意が必要です（総務省｜新築住宅の軽減措置）。
ここで注意したいのは、軽減措置が切れた年から、税額が本来の金額に戻る（＝実質的に値上がりする）という点です。「最初の数年は安かったのに、急に税額が上がった」と感じる方が多いのは、この軽減措置の終了が原因です。マンション購入時は、軽減措置適用中の金額だけでなく、軽減措置が切れた後の本来の税額も確認しておくことをおすすめします。
戸建て住宅は、マンションと違い土地を単独で所有するため、土地の評価額に対する税額がそのままかかります。目安としては、戸建ての固定資産税は年間6万円〜10万円程度になることが多く、マンションよりやや高くなる傾向があります。
表2：マンションと戸建ての税額目安比較
| 項目 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 建物評価額の目安 | やや高め（RC造） | やや低め（木造） |
| 土地評価額の目安 | 持分のため低い | 単独所有のため高い |
| 年間税額の目安 | 約4万円〜6万円 | 約6万円〜10万円 |
賃貸住宅の場合、入居者自身に固定資産税の納税義務はありません。ただし、家賃には所有者（大家さん）が負担する固定資産税分が含まれているのが一般的です。つまり、直接の請求書が来ないだけで、実質的な負担は家賃に上乗せされているということです。
固定資産税は住宅コストの一部にすぎません。マンションには管理費・修繕積立金・駐車場代といった、戸建てにはない毎月の固定費が発生します。長期的な視点では、税金の安さよりも、月々の総支払額（住宅ローン＋税金＋維持費＋光熱費）で比較することが大切です。
実際にPG HOUSEで建てたお客様の例では、高断熱・太陽光発電（5.2kW標準搭載）の住宅に住み替えたことで、年間の光熱費が約29.1万円削減（電気代4.4万円減・ガス代11.0万円減・売電収入7.8万円）という結果が出ています（お客様の声：光熱費高騰に勝つ高コスパ住宅の秘密）。固定資産税の数万円の差だけでなく、こうした光熱費まで含めた総コストで比較すると、住まい選びの判断がしやすくなります。
※光熱費の削減額はご家庭の使用状況により変動します。
Q1. 新築で3,000万円程度のマンションだと、固定資産税はいくらになりますか？
A. 固定資産税評価額は購入価格の50〜70%程度が目安とされ、税率1.4%をかけると年間8万円台〜15万円程度になるケースが多いです。評価額は立地や建物構造によって差が大きいため、あくまで目安としてご参考ください。新築の軽減措置適用期間中はさらに低くなります。
Q2. 中古マンションでも軽減措置は使えますか？
A. 軽減措置は主に新築時に適用される制度のため、中古マンション購入時は原則対象外です。ただし築年数によっては別の軽減制度が使える場合もあるため、不動産会社に確認しましょう。
Q3. 軽減措置はいつまで続きますか？
A. 戸建ては3年間、マンション等は5年間が目安です（認定長期優良住宅はそれぞれ5年間・7年間）。期間終了後は本来の税額に戻ります。
Q4. 結局、マンションと戸建てどちらが税金面で得ですか？
A. 単年の固定資産税だけならマンションが安いケースが多いですが、管理費・修繕積立金を含めた総コストで見ると差が縮まる、または戸建てが有利になることもあります。
マンションも戸建ても、固定資産税は必ずかかります。新築の軽減措置による一時的な安さに惑わされず、軽減措置終了後の本来の税額と、管理費・光熱費まで含めた総コストで比較することが、後悔しない住まい選びにつながります。
浜松・静岡エリアで土地探しからの注文住宅を検討している方は、月々3万円台から叶う高性能住宅というPG HOUSEの選択肢もあわせてご検討ください。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。
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