記事の概要
住宅ローンの審査において、多くの方が「自分は問題なく借りられる」と考えています。しかし実際には、過去の携帯電話料金の未払いや健康状態、車のローン残高などが原因で、予期せぬ「審査落ち」を経験するケースが後を絶ちません。
本記事では、
・意外と知られていない審査の落とし穴
・落とし穴を回避するための具体的な対策
・工務店と金融機関の関係性を活用した審査通過のテクニック
を経験豊富な専門家が解説します。
【本コラムの解説者】PG HOUSE アドバイザー/三村賢澄
毎月、数多くの資金計画に携わり、金融機関との折衝や事前審査対策の現場を知り尽くしたプロフェッショナル。ネット上の一般論ではなく、実際の成約事例やトラブル対応などに基づき、失敗しない家づくりの手順を解説します。
住宅ローン審査において、モデルハウスへ来場する相談者の9割以上は「自分は年収も勤続年数も問題ないため、確実に借りられる」と思っています。
しかし、金融機関は年収だけでなく、個人の信用情報や生活習慣を細かく調査します。調査の結果、本人が記憶していないような些細な履歴が原因で融資を断られる事例は、日常的に発生しています。
「自分は大丈夫」という思い込みこそが、最大のリスク要因となります。
住宅ローン審査で最も重視される個人信用情報には、クレジットカードやローンの支払い履歴が詳細に記録されます。特に若年層や単身世帯で見落とされがちな項目が、スマートフォン端末の分割払いです。携帯電話料金の支払いが数回遅れただけでも、信用情報機関には「延滞」として記録され、金融機関は遅延履歴を「返済能力の欠如」と判断される場合があります。
| 項目 | 具体例 | 審査への影響 |
|---|---|---|
| 携帯電話料金 | 端末分割代金の支払遅延 | 大 |
| 公共料金 | 口座振替不能 | 中〜大 |
| クレジットカード | キャッシング枠の設定、支払遅延 | 中〜大 |
一般的に、住宅ローンの審査では「勤続年数3年以上」が望ましいとされていますが、近年では「1年以上」や「1年未満」でも審査可能な金融機関が増えています。しかし、「転職したばかり」という事実は、審査において慎重に見られるポイントであることに変わりありません。
特に注意が必要なのは以下のケースです。
一方で、勤続1年未満でも融資が承認されるケースがあります。
転職直後の住宅ローン審査では、単に源泉徴収票を出すだけでなく、「職務経歴書」や「雇用契約書」を添付し、今回の転職がポジティブなものであるという「ストーリー」を銀行に説明する力が問われます。ここでもは、交渉力のあるアドバイザーのサポートが不可欠になります。
住宅ローンの実行条件として、多くの金融機関は団体信用生命保険（団信）への加入を義務付けています。
しかし、高血圧、糖尿病、肝機能障害などの持病がある場合、保険会社の加入審査に通らず、結果として住宅ローン自体が否決されるケースがあります。
健康診断の結果に不安がある相談者は、通常の団信よりも引受基準が緩和された「ワイド団信」を取り扱う金融機関を事前に選定する必要があります。
マイカーローン（車のローン）の残債があると、住宅ローンの借入可能額は減少します。金融機関は年収に対する年間返済額の割合（返済比率）をチェックします。車のローン返済額も返済比率の計算に含まれるからです。
【車のローンがある場合の借入額減少イメージ】
※（概算）年収400万円、金利1.0%、返済期間35年の場合
| 車のローン毎月返済額 | 住宅ローン借入可能額（目安） | 影響額 |
|---|---|---|
| 0円（なし） | 約3,400万円 | – |
| 3万円 | 約2,500万円 | 約900万円 減 |
| 5万円 | 約1,950万円 | 約1450万円 減 |
上記のように、車のローンがあるだけで1,000万円以上も借入額が減る可能性があります。しかし、すべての金融機関が一律に厳格なわけではありません。
一部の地方銀行や信用金庫では、住宅ローンに車のローンを組み込む「おまとめローン」や、返済比率の計算において柔軟な基準を持つ商品を提供しています。
車のローンがあるからといって諦めるのではなく、金融機関ごとの特性を熟知している住宅メーカーのアドバイザーに相談することが重要です。
実務の現場では、どの銀行を選ぶか以上に、「誰を通して審査に出すか」が結果を左右します。浜松エリアにおいても、工務店の年間施工棟数や、工務店が過去に持ち込んだ事前審査の件数実績によって、金利優遇の幅や審査の通りやすさが変わる現実は確実に存在します。
最も避けるべき行動は、「個人で直接銀行の窓口に行き、審査を申し込むこと」です。個人で申し込みを行うと、住宅会社が持つ「会社の信用力」や「取引実績」を背景にした金利優遇や有利な条件交渉が一切できません。
また、自分の条件に合わない厳しい銀行（メガバンクなど）に安易に申し込んで審査に落ちてしまうと、その「審査落ち」の履歴が信用情報に残ってしまいます。一度この履歴がつくと、本来なら通るはずだった他の銀行でも「他行で落ちた人」と判断され、審査が通りにくくなるという負の連鎖に陥るリスクがあります。
PGHOUSEアドバイザーは、各金融機関の審査基準を熟知しており、お客様の個別の状況に合わせて「最も好条件で審査に通る銀行」を選定します。一見不利な条件であっても、それをプラス材料に見せるために戦略的に交渉を行います。通常であれば審査通過が難しい条件であっても、担当者の力量によって融資が承認される可能性は大きく広がります。
住宅ローン審査において、現在の借入状況や過去の延滞歴を隠す「虚偽申告」は絶対に避けてください。金融機関はCICやJICCという「お金の履歴をまとめている機関」であなたの過去をすべてチェックできます。そのため、借金を隠していても100%バレる仕組みになっています。一度でも虚偽が発覚すれば、虚偽申告を行った金融機関からの信頼は失墜し、二度と審査のテーブルに乗ることはできません。正直に申告し、対策を練ることこそが審査通過への最短ルートです。
Q. 車のローンがあっても住宅ローンは組めますか？
A. はい、可能です。ただし、借入可能額が減る可能性があります。一部の金融機関では、車のローンを住宅ローンにまとめることで返済比率を圧縮できる商品を取り扱っています。
Q. 過去に携帯料金の遅れがありますが、審査に通りますか？
A.遅延の回数や期間によりますが、信用情報に「未払いなどの情報（いわゆるブラックリスト）」が載っている場合は、審査がかなり厳しくなります。まずはご自身の信用情報（CIC等）を取り寄せて確認し、PGHOUSEアドバイザーに相談することをおすすめします。
Q. 転職したばかりでも審査に申し込みできますか？
A. 一般的には勤続1年以上が望ましいですが、職種が一貫している場合や、資格職、ステップアップの転職であれば、勤続1年未満でも審査可能な金融機関があります。
住宅ローン審査は、単なる数字の計算ではありません。携帯電話料金の履歴、健康状態、車のローンとのバランス、そして「どの窓口から、誰を通して申し込むか」が極めて重要です。「自分は大丈夫」という判断は捨て、まずは現状を正確に把握し、審査のプロである工務店担当者に相談することが、理想のマイホームへの第一歩となります。
最後までお読みいただき、ありがとうございます。 家づくりにおいて、「お金の不安」を事前審査で最初に解消することがいかに重要か、お分かりいただけたかと思います。
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